Risikabel spekulation i boliger

Umiddelbart har danske ejerboliger og hollandske tulipanløg ikke meget til fælles. Men økonomen Finn Østrup trækker alligevel en linje mellem dem.

Da Holland i begyndelsen af 1600-tallet oplevede en finansiel krise skete det nemlig som følge af spekulation i prisen på tulipanløg, og i dagens Danmark er det spekulation i prisen på ejerboliger, som pt. udgør den største risiko i forhold til en ny finansiel krise herhjemme, forklarer han.

Finn Østrup er dr. merc. og lektor ved Center for kreditret og kapitalmarkedsret ved Copenhagen Business School (CBS), og han udgav for nylig bogen "Finansielle kriser", hvor historien om de hollandske tulipanløg kun er et af mange historiske eksempler på de finansielle kriser, som med mellemrum har ramt stater og økonomier verden over.

Hvordan opstår en finansiel krise?

"Den korte version er, at hvis der er økonomisk vækst i samfundet og har været det i en rum tid, så bliver investorerne overmodige og laver for risikable investeringer. Så begynder priser og kurser at falde, og overmodet erstattes af en pessimisme, der er lige så selvforstærkende som det overmod, den afløser.

Det er en slags økonomisk naturlov, som makroøkonomiens grundlægger, John Maynard Keynes, beskrev i sit hovedværk "The General Theory of Employment, Interest and Money" i 1936."

Ejerboligen er jo rammen om de fleste danske familiers liv, så hvordan kan den blive et spekulationsobjekt?

"Ejerboligen er blevet et spekulationsobjekt på grund af uafbrudt stigende boligpriser gennem næsten 15 år, kombineret med - og forstærket af - at belåningsmulighederne løbende er blevet forbedret. Først med indførelsen af rentetilpasningslån i 2000, siden med indførelsen af afdragsfrie lån i 2003. Der er blevet bygget mange nye boliger, ikke mindst i København, som nu er svære eller umulige at sælge for de professionelle investorer bag byggerierne. I de private husholdninger har forældrekøb af lejligheder til børn været meget udbredt. Og det skyldes ikke kun et ønske om at hjælpe børnene, men også en forventning om at tjene penge på kombinationen af stigende boligpriser og skattefordele i forbindelse med boligkøb. Dertil kommer handel med fritidshuse, som også er blevet mere udbredt, så det i dag ikke er ualmindeligt for private husholdninger at eje mere end et enkelt fritidshus.

Spekulationen i ejerboliger har jobbet priserne for højt op, og det er vi begyndt at se konsekvensen af med faldende salg og faldende priser til følge. Inden for de seneste fem år er antallet af tomme boliger steget med 50.000, og de udgør nu hele seks procent af den samlede boligmasse. Spørgsmålet er, om der kommer store tab ud af denne udvikling, samt hvordan de tab i givet fald skal fordeles."

Hvis vi sammenligner situationen i dag med årene omkring 1990, hvor vi så den seneste finansielle krise herhjemme. Hvad udløste så krisen dengang?

"Det var primært spekulation i erhvervsbyggeri- og volumensyge i flere af vores finansielle institutioner, som opkøbte hinanden og søgte ind på nye forretningsområder med store tab til følge. Men krisen blev også kraftigt forstærket af lignende kriser i vore nordiske nabolande. Herhjemme var flere realkreditselskaber nede og ramme solvenskravet, vores to største forsikringsselskaber, Hafnia og Baltica, gik neden om og hjem, og det samme gjorde en række mindre banker. Når man studerer omstændighederne omkring krisen dengang, er det slående, hvor hurtigt det gik, og at ingen var i stand til at forudsige udviklingen. Det viser hvor hurtigt et marked præget af spekulation kan vende og udvikle et selvforstærkende pres nedaf, fordi mange investorer trækker sig og vil sælge på én gang. For eksempel gik Finansrådets daværende formand, Steen Rasborg, offentligt ud og sagde, at nu var krisen overstået, hvorefter investorer trak så store beløb ud af Unibanken, som han selv var direktør for, at banken var lige ved at gå ned inden for det følgende år."

I USA har de såkaldte subprime lån til private boligejere, som ikke kan betale deres boligydelse, været kilde til en større økonomisk krise. Kan noget lignende ske her?

"Nej, det tror jeg ikke. Sikkerheden bag boliglånene på det danske realkreditmarked er større end sikkerheden bag de amerikanske subprimelån. Men krisen i USA, der har haft negative konsekvenser for hele den internationale finansielle verden og blandt andet har ført til lukning af to store tyske banker, har også ramt det danske realkreditmarked. Renten på realkreditobligationer er steget ret kraftigt i forhold til renten på statsobligationer det seneste år, fordi investorerne er blevet nervøse og derfor har krævet en højere risikopræmie for at købe realkreditobligationer. Et modtræk til dette kunne være at øge sikkerheden bag realkreditobligationerne ved at afkræve danske boligejere, at de betaler større afdrag på deres lån."

Sammen med din kollega, professor Lennart Lynge Andersen, foreslog du for nylig, at de afdragsfrie boliglån fra 2003 afskaffes. Men disse lån udgør i dag næsten halvdelen af alle boliglån herhjemme. Og kritikere af jeres forslag forudser, at mange boligejere får det svært, hvis det gennemføres.

"Jeg mener helt klart, at der må laves overgangsløsninger, så de afdragsfrie lån langsomt udfases, og de værste virkninger afbødes. Men når det er sagt, vil jeg give kritikerne ret i, at en fjernelse af de afdragsfrie lån vil sænke ejerboligpriserne - på samme måde som lånene har medvirket til at hæve priserne til det nuværende, efter vores mening, for høje leje. Det var specielt mellem 2003 og 2006, at ejerboligpriserne steg meget kraftigt."     

Kom den relativt kraftige reaktion i medierne fra blandt andre bank- og relkreditøkonomer og politikere bag på jer?

"Nej, som alle økonomer ved vi godt, at ejerboliger er følsomt område. Men det skulle jo nødig afholde os fra at sige, hvad vi mener. Samfundsforskningen beskæftiger sig med samfundet. Og derfor bør dens resultater også komme borgere og beslutningstagere uden for universiteterne til gode. Debatten i pressen kom dog næsten kun til at handle om boliglån, og næsten ikke om vores hovedpåstand, som er, at meget tyder på, at man er nødt til at gøre noget nu, hvis dansk økonomi skal holdes på sporet i de kommende år."

Du peger på Danmarks betalingsbalance som en vigtig indikator på, at den økonomiske udvikling går dårligere. Men hvorfor det, når der nu er overskud?

"Det er et faldende og efterhånden beskedent overskud, som burde være væsentlig højere, fordi vi står i en helt usædvanlig gunstig position. Vores arbejdsstyrke er rekordhøj, ledigheden har aldrig været lavere, vi har store olieindtægter, og de senere års store betalingsbalanceunderskud i USA burde føre til overskud i andre lande, herunder Danmark. Men husholdningerne bruger for mange penge i stedet for at spare op. Derfor har vi fået en stor forbrugsfest i stedet for et stort betalingsbalance-overskud, og forbrugsfesten er i vid udstrækning finansieret af boligejernes gevinster på deres boliger."

Man kunne også vende det om og sige, at det høje privatforbrug er med til at skabe de mange arbejdspladser?

"Ja, men så er den høje beskæftigelse jo også bygget på sand. Der burde spares mere op i en situation, hvor vi ved, at olieindtægterne i de kommende årtier hører op, samtidig med at den demografiske udvikling betyder, at vi går mod en mindre arbejdsstyrke og flere ældre på pension."

Vismændene i Det Økonomiske Råd er enige med jer i, at opsparingen må øges herhjemme, men de peger i deres nyeste rapport på øget pensionsopsparing som vejen frem - frem for at pille ved boligbelåningen.

"Jeg mener, at afskaffelse af afdragsfrie lån er en mere effektiv, samt mere retfærdig løsning. Effektiv fordi den vil begrænse det private forbrug, øge de ældres incitament til at forblive på arbejdsmarkedet og medvirke til et fornuftigt forhold mellem boligernes værdi og pris, så der igen kommer aktivitet på ejerboligmarkedet herhjemme. Og så er en afskaffelse af de afdragsfrie lån den mest retfærdige løsning, fordi den vil give fremtidens boligejere - dvs. nutidens børn og unge - en chance for at komme ind på boligmarkedet uden at forgælde sig på en måde, der kan blive et livslangt problem for dem."