11.5.2007
af
Lars Lønstrup
Forskerinterview: Det historiske opsving i ejendomspriserne har forgyldt midaldrende boligejere, mens deres børn er blevet fattigere. Det får nu boligejerne til at tænke som godsejere, forklarer økonomen Peder Harbjerg Nielsen.
Danmark har fået en ny godsejerstand. Det er ejerne af mange tusinde huse og ejerlejligheder, der siden 1993 er steget så voldsomt i pris, at deres ejere er blevet velhavende i kraft af deres faste ejendom.
Det er et privilegium, der tidligere i danmarkshistorien tilhørte en meget mindre, såkaldt besiddende, klasse, men i dag kommer de fleste af landets velhavere fra middelklassen og er over 50 år gamle. De boede i ejerbolig, dengang priserne begyndte at stige, og i dag har de akkumuleret prisstigninger på mellem det dobbelte og det tredobbelte af deres hus eller lejligheds daværende værdi - alt efter hvor i landet de bor.
Den samlede ubelånte værdi i danske ejerboliger - den såkaldte friværdi - er for nylig blevet opgjort til et sted i nærheden af 1.000 milliarder kroner, og danske boligejeres appetit på at frigøre disse rigdomme med nye lån i boligen er steget næsten lige så markant som priserne. I 2005 toppede boligejernes nybelåning af friværdi i egen bolig med en samlet udbetaling på 48 milliarder kroner, oplyser Realkreditrådet.
I medierne har man igennem flere år kunnet læse om midaldrende husejere, som belåner deres friværdi for at købe dyre rejser og amerikanske motorcykler, men ifølge Realkreditrådet har de midaldrende boligejere hovedsageligt brugt deres andel af lånene til varige forbrugsgoder - såsom forbedringer af eksisterende bolig, nyt sommerhus eller forældrekøb af boliger til børnene.
Især forældrekøb er blevet en udbredt praksis. I rekordbelåningsåret 2005 blev op mod 70 procent af alle solgte ejerlejligheder i København købt af forældre, der efterfølgende lejede lejlighederne ud til deres børn, oplyser Dansk Ejendomsmæglerforening.
De mange forældrekøb er udtryk for, at "danske boligejere er blevet forgyldt og derfor er begyndt at tænke ligesom godsejere," fastslår den cand.merc.-uddannede økonom Peder Harbjerg Nielsen.
"Som godsejer er boligformuen ikke noget, man kan skalte og valte med, men noget man har til låns, og som man sender videre til sine børn. Sådan har det været gennem generationer, og sådan er middelklassen også begyndt at tænke på grund af den generelle velstandsforøgelse i det danske samfund," forklarer han.
Peder Harbjerg Nielsen er lektor på Institut for Erhvervsøkonomi ved Handelshøjskolen, Aarhus Universitet, og han foreslår i en ny artikel om danskernes formue og opsparing, at opsparingen i ejerboligen betragtes i et flergenerationsperspektiv.
Hvad er det midaldrende boligejere med børn kan lære af godsejerne?
"Først og fremmest meget tidligt at tænke på deres formue i boligen som noget, der tilhører næste generation, og så disponere privatøkonomien derefter. Dernæst at planlægge hvornår man overdrager noget af formuen til børnene, så de får den, når de har mest behov. Og endelig at planlægge metoden. Vil man købe lejlighed til dem, er det tilstrækkeligt at spare et beløb til udbetalingen op, samt beregne hvor stort et underskud man kan tåle som ejer og udlejer af børnenes bolig, idet ens huslejeindtægter typisk vil ligge et godt stykke under ens faktiske udgifter. Men vil man give sine børn mulighed for selv at disponere over formuen, kræver det lang planlægning. Der er et loft på godt 50.000 kroner over, hvor meget man skattefrit må overdrage til sine børn i arveforskud om året, så hvis formålet er at give dem eksempelvis 500.000 kroner til udbetaling på en ejerlejlighed, skal man begynde i god tid."
Medmindre de seneste 14 års store værdistigninger på ejerboligmarkedet gives videre til boligejernes børn, er "stigningerne sket helt og aldeles på næste generations bekostning," skriver du i din nye artikel. Hvad mener du med det?
"Det er en generationskløft, der har åbnet sig i de forløbne 14 år. Mens forældrene er blevet forgyldt af udviklingen, har deres børn ikke råd til at komme ind på ejerboligmarkedet foreløbig - medmindre børnene bosætter sig på Lolland eller i et andet udkantsområde og pendler til og fra arbejde i timevis hver dag. Hvis man vil sine børn det bedste, så indser man, at den øgede friværdi skal sendes videre til dem."
Forældrekøb har været en meget populær måde at hjælpe sine børn ind på ejerboligmarkedet de senere år, men nu er den trafik næsten gået i stå. Hvorfor?
"Fordi boligpriserne er begyndt at falde i flere områder af landet og specielt i storbyerne, København og Århus, hvor forældrekøb har været mest udbredt. Samtidig er renten begyndt at stige, så det er ikke kun forældrekøb, men boligkøb i det hele taget, som er taget kraftigt af. Før markedet foretog denne opbremsning, var forældrekøb en rigtig god forretning for både junior og senior. Senior begunstiges skattemæssigt, fordi han har underskud på sin investering, og når boligen samtidig stiger i værdi, opnår han en dobbelt gevinst, samtidig med at junior har et godt sted at bo, mens han etablerer sig. I et stigende marked kan ordningen løbe i 5 til 7 år, så sælger senior lejligheden til junior til en pris på 15 procent under den offentlige vurdering, som typisk vil ligge et godt stykke under markedsprisen. Hvis boligpriserne stagnerer eller falder, kan ordningen naturligvis løbe i en længere periode."
På landet i gamle dage skiftede man også ejendommen inden for familien. De gamle boede i aftægtshuset, mens de unge boede i hovedbygningen. Er anvendelsen af forældrekøb og arveforskud også en moderne udgave af fortidens landbomodel?
"Ja i den forstand, at boligformuen bliver i familien. Nej i den forstand, at børnene i vores tid bosætter sig et andet sted end tæt ved forældrene. I min ungdom kunne jeg og mine jævnaldrende let købe ejerbolig i en tidlig alder. Det kan vores børn ikke. Og jeg tror, at de vil tage den viden med sig, så de i god tid begynder at disponere over deres boligformue til gavn for deres børn. Det er de stigende boligpriser, som sikkert for mange har udløst ændringerne i måden at tænke generationsskifte af boligen på. Og det kan godt være en mentalitetsændring, som vil sætte sig endnu mere igennem i fremtiden, tror jeg. Flere og flere danskere vil indse fordelen i at kunne ignorere udsvingene på boligmarkedet, fordi boligkapitalen alligevel tilhører familien. Dermed nærmer vi os den måde, som godsejerne tænker på. De har aldrig brudt sig om stigende ejendomspriser, for de er kun til besvær. Både i forhold til den årlige ejendomsskat, og når godset skal skiftes mellem generationer, og det offentlige skal have sit i form af arveafgift."
Enhver boligejer opfatter boligen som et opsparingsobjekt. Men er den det?
"Ikke primært, men man kommer jo ikke uden om, at ejerboligen for rigtig mange danskere udgør en markant større værdi end deres pensionsopsparing. Som ældre kan du let sidde med en ejerbolig til en værdi af 5 til 6 årslønninger, mens pensionsopsparingen kun udgør 2 til 2½ årslønninger efter skat. Til gengæld er risikoen i ejerboligen langt større end i en almindelig pensionsopsparing, og derfor er det ikke tilrådeligt at basere sin privatøkonomi i alderdommen på boligens værdi. Det er ikke utænkeligt, at boligejere kan miste op til 25 procent af boligens værdi på blot et halvt til et helt år som følge af den nedgang i ejendomspriserne, vi ser nu. Det er et meget alvorligt tab, hvis du står foran pensionering og har planlagt at leve af de penge, som et eventuelt hussalg skulle give. En økonom som Robert J. Schiller, der for år tilbage forudså IT-boblens sammenbrud, anser et sådant internationalt prisfald på ejerboliger for sandsynligt. Det begrunder han med, at specielt de seneste 5 til 7 års prisstigninger på ejerboligmarkedet har været så store, at de er ude af trit med al historisk erfaring."<<
'Livscyklus kontra generationsskifte' hedder den nye artikel af Peder Harbjerg Nielsen, som der refereres til i ovenstående interview. Artiklen er endnu ikke udgivet.
Ledige stillinger
DJØF ARRANGEMENTER OG KURSER