Dansk boligfest på kredit

Der står en villa uden møbler i det kvarter uden for København, hvor økonomen Jens Lunde bor.

Beboerne er væk for længst sammen med bilen og skiltet med 'Til salg' i indkørslen, og den lange ventetid på nye beboere tegner ikke godt, mener han.

Jens Lunde er cand.polit. og har beskæftiget sig med det danske boligmarked i 35 år. Først som forsker på Statens Byggeforskningsinstitut, siden som embedsmand i Boligministeriet og i de sidste mange år på Institut for Finansiering på Copenhagen Business School, hvor han er lektor. 

Hvad tænker du, når du ser det tomme hus?

"På slutningen af 1980'erne. Dengang var tomme huse et af de første tegn på en egentlig krise på boligmarkedet. Så galt behøver det ikke at gå denne gang, men jeg kan godt være bekymret for, at de nye ejere af villaen har en mindre ejerbolig, de ikke kan få solgt. De regnede ikke med, det ville blive et problem, men nu har de allerede i et godt stykke tid siddet med to ejerboliger og dobbelt boligydelse. Tiden er imod dem, og de gør formentlig klogt i at sælge med tab nu frem for at vente og risikere yderligere tab."

Hvilke tegn er der på, at markedet for ejerboliger er ved at vende?

"Priserne er begyndt at stagnere og visse steder at falde, påpeger Danmarks Statistik og Realkreditrådet. Udbudet af både huse og ejerlejligheder til salg er næsten fordoblet det sidste år, og det tager længere tid at få dem solgt. Hertil kommer, at tempoet i nybyggeriet er gået markant ned. Det er signaler, som trækker i samme negative retning, og på et tidspunkt kan de begynde at forstærke hinanden og resultere i en egentlig nedgang."

Der har også været internationale advarsler.

"Ja, OECD fremhævede for nylig Danmark som det europæiske land - fulgt af Irland, Sverige og Frankrig - som har størst risiko for en opbremsning i priserne, ligesom organisationen vurderede, at det nuværende prisniveau er overvurderet i Danmark og andre europæiske lande.

Desuden viser både danske og udenlandske erfaringer, at går priserne først ned på boligmarkedet, er der stor risiko for, at de fortsætter med at falde i en længere periode. Så alt i alt må man konkludere, at der er pæn risiko for et fald i de danske boligpriser i de kommende år. Sker det, kan mange boligejere få det svært."

Hvorfor det? Prisen på ejerboliger er steget nærmest uafbrudt siden 1993 og er i dag op til tre gange så meget værd i de mest attraktive egne af landet. Så må der da også være råd til et prisfald?

"Nogle kan klare et prisfald, andre næppe. Som tommelfingerregel vil boligejere, der kom ind på markedet på et gunstigt tidspunkt, sidde solidt i det, mens nye boligejere altid vil være i risikozonen. Mange af dem har spændt deres økonomi til det yderste og har belånt deres bolig op til maksimalt niveau i forventning om, at boligpriserne bare - nærmest som efter en naturlov - vil fortsætte med at stige. Men sådan er det jo ikke. Enhver opgang får en ende."

I perioden 2003 til 2006 steg boligpriserne ekstra kraftigt, og du udpeger afdragsfrie realkreditlån som en af hovedårsagerne. Hvorfor?

"Disse lån blev indført i efteråret 2003 og udgør allerede næsten 40 procent af den samlede realkreditbelåning i danske ejerboliger. De reducerer den månedlige ydelse i forhold til et fastforrentet lån ganske betydeligt. Samtidig appellerer de både til yngre danskere, der er nye på boligmarkedet, og til ældre boligejere over 60 år. Tallene viser, at 31 procent af de 30-40-åriges lån i egen bolig udgøres af afdragsfrie lån, mens hele 45 procent af belåningen i boliger, ejet af danskere over 60 år, udgøres af afdragsfrie lån. De ældre danskere har formentlig brugt dem til at omlægge lånene i egen bolig - for eksempel i forbindelse med pensionering eller bortfald af ægtefælle. I de første år efter introduktionen af de afdragsfrie lån faldt udbudet af boliger i hvert fald kraftigt, og det mindre udbud øgede priserne."

Hvornår så vi sidst en nedgang i priserne på det danske boligmarked?

"I årene før 1993. Mellem 1987 og1993 havde vi 10.000 tvangsauktioner årligt. De blev udløst af et fald i boligpriserne på 21 procent - svarende til et realt fald på 33 procent. Det er uvist, om det kan gå så galt igen, idet beregninger af boligpriserne ikke meningsfuldt kan forudsiges på forhånd. Men mine beregninger af boligejernes økonomi viser, at de næppe er bedre rustede i forhold til et eventuelt fald, end de var under krisen dengang. Boligejernes gæld udgør i dag en lige så stor andel af boligernes værdi som dengang. Og i forhold til boligejernes indkomst er gælden i dag større end for 15 år siden.

Heller ikke i europæisk sammenhæng ser det for godt ud. Kun i Island og Holland har boligejerne højere realkreditgæld end os i forhold til BNP."

Hvad er årsagen til denne ubekymrede gældskultur?

"Vi har udviklet en tradition for, at førstegangskøbere finansierer næsten hele købesummen med lån. Sådan er det også i dag, hvor det er boligejere mellem 30 og 40 år, som har spændt sig hårdest for. Medvirkende til deres belåningsmønster er sikkert også, at de i næsten alle deres voksne år har oplevet, at boligpriserne steg hurtigere, end de kunne nå at spare op. Samtidig med at de måske også er påvirket af deres forældres erfaringer. Forældrene købte ejerbolig i 1970'erne, hvor det rent faktisk var fordelagtigt at gældsætte sig på grund af en forholdsvis lav rente, høj inflation og store rentefradrag. Tilsammen høvlede de faktorer realrenten på boliglån langt ned. Sådan er det ikke i dag. Vi betaler nok dobbelt så meget for at bo i ejerbolig, relativt set, som vi gjorde dengang."

Men mange boligejere har forøget deres friværdi i egen bolig ganske markant og er blevet velhavende. Man har beregnet den samlede danske friværdi på ejerboligmarkedet til over 1.000 milliarder kroner.

"Jeg tror, alle mennesker påvirkes af stigende friværdi og føler sig rigere af det - også jeg. Men reelt er omkostningerne ved fortsat at bo i boligen steget tilsvarende. Hvis du beslutter at flytte, og dermed at realisere din friværdi, skal du købe en anden bolig, som er steget tilsvarende i pris, samtidig med at du betaler 10 procent af boligens værdi i transaktionsomkostninger til blandt andre mægler og realkreditinstitut. Hertil kommer udgifter til flytning og tilpasning af den nye bolig."

Kan man tale om en generationsbestemt fordeling af den danske friværdiformue, hvor de ældre boligejere har surfet på konjunkturerne, og i dag sidder på rigdommene, mens de yngre betaler renterne?

"Nej, for konjunkturerne har ændret sig undervejs, så det afgørende er, hvornår du kom ind på ejerboligmarkedet, og hvornår du eventuelt trak dig ud igen. Det følger ikke generationerne. Hvis du eksempelvis blev gift og købte hus i 1986 og blev skilt og var nødt til at sælge det i 1993, ville du have tabt 20 procent af din investering. Hvis ægteskabet derimod holdt, og parret stadig bor i samme hus, vil de i dag have en god og sund boligøkonomi."

Hvad er dit råd til folk, der overvejer at købe ny ejerbolig?

"Lad være med ensidigt at fokusere på førsteårsydelserne, men se på boligens samlede værdi - og dermed den gæld, man sætter sig i, når man køber. Nøglespørgsmålet må være, hvordan man bedst sikrer sig imod risiko, og der er en stor udbetaling oplagt. Hvis du havde spurgt mig i 2002, ville jeg have svaret det samme, og så kunne du bebrejde mig i dag, fordi priserne siden dengang er gået kraftigt op. Men det var umuligt at vide dengang. Boligpriserne er påvirket af så mange forhold. For eksempel ligger rentepolitikken i dag uden for dansk herredømme - og det er risikabelt at spekulere i sin bolig. Derfor skal man købe ny bolig med sine nuværende og fremtidige levevilkår for øje - og helst blive boende en rum tid efter købet."